首席財商快樂賺錢術

內容簡介

　　完整財商拼圖需靠好的團隊來圓滿
　　正向財富累積需找對的夥伴共協力

　　成熟市場不靠等待時機，而是積極開創！

　　由投資房地產的團隊分工參與技術性的實戰操作，進階開創出財商資產與商業模式建構之經營事業，分享每一位素人變強人的成功經歷和軌跡。

　　繼方耀慶(慶仔老師)的《房地產快樂賺錢術》著作，帶出《法拍屋快樂賺錢術》、《94狂-素人房地產快樂賺錢術》之後，台南區長陳冠佑(首席)又再帶領傳承多元經營管理的挑戰，由房地產成就出財商事業，更成就出市場全方位的事業版圖。

　　財商可以成就你，你也可以成就財商！

作者介紹

作者簡介

陳冠佑

　　首席財商團隊領導人，以豐富學經歷的視野決策團隊事業，提攜拔擢人才建構優質領導，不斷邁向新領域的拓展，帶領團隊成員有效持續獲得知識與財富的成長。

翁玉能

　　退休，卻發揮了退休人生的真正價值，傳承智慧經驗，與年輕夥伴共同學習、實做，引導團隊成員領略明確的目標與方向理念，無非是穩定團隊軍心的要角。

馮凱芝

　　家庭主婦，能在家務之餘走入人群參與財商學習，在團隊之中展現組織教育訓練的社會能力不落人後。不做職業婦女、不入職場，卻更進階能“擁有事業“。

黃良安

　　科技人，利用下班與假日的時間參與團隊，同樣可以領導專職專業的一群財商夥伴，就市場投資數據的分析，能以效率管理，成功斜槓出不凡的房產事業。

林愛玲

　　擁有既有市場的貿易商，以智慧分工領導團隊人才發揮專長，充分授權與管控，善用時間創造自由與財富，凝聚團隊向心與信任的靈魂人物。

黃譽綜

　　資源整合軍師，業務能力與人脈關係兼具，善於團隊內部溝通與對外談判，能夠為團隊、為客戶創造雙贏，整合多元策略商機的關鍵角色。

方耀慶

　　團隊領袖-總講師，帶領『房地產快樂賺錢』團隊傳授房地產實戰與財商領導課程，現已開枝散葉建構台北、新竹、台中、台南、高雄之課程基地，是團隊創辦精神領袖，且持續為團隊建構接軌國際與大陸之市場版圖。

 

目錄

序  財商團隊，團隊財商

第一篇 布局/格局  陳冠佑
1-1首席財商跨足的一大步
擴大財商的視野
房地產財商的不同層次
1. 不動產的「金融」財商
2. 創造性的「利潤」財商
3. 長期性的「收益」財商
1-2 團隊授課的精髓，資源傳承到位
讓學員成長變老師，自己才有可能當校長
整合資源，給資源
1. 提供資源後，檢核回報了解學習成效
2. 真正有效成熟的資源，事倍功半
1-3 不只房地產、不只是財商

第二篇 視野/國際/區塊鏈  翁玉能
2-1跨界人生新事業，房產融合財商新視野，退休更精彩
事業並不一定要如何結束或開始
1. 老經驗，可以精進而後傳授
2. 新觀念，不懂財商錯失應用也是一種損失
3. 分散風險與周轉靈活概念
2-2退休更顯價值的新事業，經驗與智慧的傳承
穩紮穩打，學好本事，自然賺取能力的價值
適合投資的標的，不只是物件，也會是合作夥伴
累積知識、培養能力，才是年輕人的競爭實力
1. 不要隨著風聲自己嚇自己
2. 專精本業，導入新趨勢，領導時代永遠不會被淘汰
2-3學會倒空自己，才能重新裝更滿裝更多

第三篇 知用/學用 馮凱芝
3-1全職家管，藉房地產財商實戰為家計再闢糧倉
畢業就結婚的貴婦高材生
未雨綢繆，「學、做」嘗試經驗儲備實力
高學歷不等於高收入，市場競爭憑實力
受益良多，「學」與「教」的角色豐富定位
3-2「人」的教育和選才
沒有不勞而獲，努力付出相對代價
教育學習並不是付了錢就會
1. 負面消極的心態
2. 時間常態的惰性
互動學習與團隊合作
DAVIS咖啡館聚會
3-3挑對「標的」策略的實作
決策目的性明確，切忌「動機」含混不明
團隊操作標的之品質信心，內部搶手
「實戰」與「實例」
1. 產權複雜的停車場
2. 法拍不點交的神壇

第四篇 計畫/科學精算 黃良安
4-1 上班族增添房地產財商雙翼，科技新貴帶團隊
科技腦需要填補財商智慧與勇氣
人生第一間房子是「學以致用」獲得來的
估價與稅費，都用科學邏輯概念方法
4-2 團隊合作有助議價，也能平抑市場房價
團隊不只是分工合作，也可以角色扮演協助議價
好品質的平價物件換得好評價，團隊才能永續經營
精算房價不買貴，創造平價的市場行情平抑房價
4-3父親過去房市不成功的經歷，現今由我跟著團隊贏回來
當年父親投資房市的時空經歷
投資獲利最先仍要回歸考量計算風險性

第五篇 效率團隊/事業觀  林愛玲
5-1代母出征房市，殺出財富與時間自由
職涯的選擇，時間的綁架或時間自由
出乎意外的投資效率
5-2 信用與資本的財商槓桿效益
負責人授信條件的銀行觀點和你不一樣
金融財商的智慧經驗傳授
學會財商本事，享有時間自由、人脈、錢脈
5-3 自營商多角化經營，小老闆的多元創業
投資房地產入行，就要有新入行的事業觀
團隊經營的分組與合作效率發揮
1. 團隊的學習與傳承
2. 團隊分組合作
3. 團隊的成長競爭與相互支持激勵
做出市場口碑效率，房仲自動上門藉力使力

第六篇 合作/領導力  黃譽綜
6-1 業務經理人的能力與魅力揮灑舞台
擁有好的人脈磁場，團隊「聚心」、也「吸人」
業務能力的養分與養成
6-2翻轉信用破產的人生「天蠶變」
職場生涯遇人不淑導致信用破產
信用不良的代價，銀行不借錢，要不就被拗
團隊合作也可以加速培養信用條件
6-3透過房地產經營「財商」多元的事業鏈
跨足不動產空間營運與週邊服務商機
1. 「小庫哥」空間經營
2. 「清管家」居宅服務
教育知識庫與新創圓夢的商機
1. 「TWK」圍繞教育平台共享學習空間
2. 共享辦公室的新創資源整合
賺死錢的時機已過，活化資產才是投資商道

第七篇 總結/實踐、實力  方耀慶
7-1 不只是Just do it，更要Far away
7-2 教育與高資產高知識結合創造商機
7-3 大陸市場與區塊鏈的未來
7-4 強大自己的實力，擁有自己的舞台
7-5 團隊任務分工，創造、執行、收益


 

序

序

財商團隊、團隊財商

　　「斜槓」的人生目前非常流行，很多人同時都兼有非常多的工作，因為年輕上班族都覺得只有一份薪水日子不夠用，特別是剛出社會的新鮮人，薪水待遇不高，如果又是離鄉背景到都市裡頭討生活，除了生活必須開銷之外，每個月的薪水現成負擔租金就少了一大半，所以若是不拼命，那麼到底要奢望多久才能擁有可以成家安身屬於自己的一間房子？

　　該怎麼尋求能讓自己財富增加的其他方式？兼職，以時薪、日薪或月薪計算待遇的職缺，大多都是勞力勞心的一種工作，這種以時間去換取金錢的工作，不僅耗費時間也耗費體力，而且每一個人一天都只有24小時，就算我們把時間都排滿，不管「斜槓」幾份工作，你的薪資收入還是有個上限可以算得出來的！這種收入到頂就是一個「天花板」，你請假、你生病......只要沒做多少，你就少領多少。所以自己一個人「斜槓」很多工作得到的預期結果會是減分，但如果可以一群人一起來「斜槓」一個團隊的事業就會有加乘的結果。

　　你的選項？是很多工作、或是一個團隊

　　「財商」是什麼？用白話來說，「財商」就是「用錢賺錢」的另一個文雅詞句。講到「用錢賺錢」，不免有人就會覺得它是一種投機，但是我們必須要把思想定義先搞清楚，金錢並不是罪惡，道德觀的教育告訴我們「君子愛財、取之有道」，這個「道」指的是方法，方法其實很多，可是你知道或是擁有哪幾種賺錢的方法？我們要「努力」賺錢，「努力」是賺錢的方法之一，而「工作」是最顯易表現努力賺取金錢的方法，所以如果你只知道利用工作來賺錢，代表你對金錢的態度是「怠惰」的，因為你只願意用最輕鬆的方法去賺錢，換句話說，你其實是懶得賺錢！

　　那麼賺錢的方法有哪些呢？除了以工作換取收入來源之外，在財商的重要觀念是講求以「非工資收入」來達成「財富自由」的夢想概念，而創造「非工資收入」故名思義它並非靠工作來賺錢，而是投入其他，那麼要投入什麼東西去賺錢呢？如果「財商」講的是「用錢賺錢」，那麼就只是有錢人才能玩的遊戲，一般人沒有錢，不就永遠翻不了身了？

　　其實，財商的「商」字，指的是「智商」，講的是「有錢人的腦袋」。所以當我們知道除了工資收入之外，還有其他的財商管道能夠創造收入，用錢賺錢也只是一種方法，如果沒有錢，但是也有其他聰明的方法，可以創造出財富的。

　　有錢人的腦袋＝最有效率的財富智商

　　如果「用錢賺錢」是增加財富最快速的方法，但是自己的本金不夠，或是有些人甚至沒有錢，沒有資金，沒有資本，那麼如何透過財商創造財富？

　　我們透過集合團隊集資的方式，找到一群具有共同理念的人，能夠集合資本以更大的資金來去創造更有效的財富增加。就是一種「財商團隊、團隊財商」的概念。大家一起有共識的時候，有錢出錢，有力出力，我們使得小額或者是沒有資金的人也可以透過財商去賺取非工資收入，跳脫了你一定得要自己有錢，才能夠去用錢來賺錢的財商門檻。

　　所以透過財商的一種團隊運作，不是每一個人都要用錢來投資賺錢，我們也可以用智慧、用才能、用專業去發揮，真正不必依賴上班工作和金錢以外的資源去創造出財富，也可以完成很多人的共同夢想，沒有錢也可以透過小錢或是大家的錢來去賺錢，以往用錢去賺錢的非工資收入，只有有錢人才有資格條件能賺得到，而透過「團隊財商、財商團隊」的結合，大家分工合作就能夠讓有錢人出錢，有力的出力，去共同完成這個財商的目標。

　　團隊，讓一個人可以擁有眾人的力量

　　要能夠結合出龐大的團隊，讓每一個團隊的成員共同參與和學習，必須有一個實質足夠龐大的市場產業，才得以分工分項讓每一個來自於各行各業領域的團隊成員，從中各別發揮他們的專長，而不一定要每一個成員都得投入大量的資金才能夠成就的財商事業，因此我們由「房地產」這個領域啟航，讓有錢、沒錢；有時間、沒時間；甚至有能力、有專業、有資源......熱情有心的人都能夠在這個產業當中實踐財商，賺到錢。

　　「房地產快樂賺錢」團隊，從慶仔老師（方耀慶）的第一本書《勇敢用桿-房地產快樂賺錢術》開始，至今不過4年的期間，已經帶領團隊從第二代、到第三代的學員都能晉升為領導者，這本書已是團隊系列的第4本著作，代表著團隊即將把財商智慧的成功實踐由房地產的產業，延伸接軌到其他更廣的範圍，讓團隊之中有能力的成員可以成長，並發揮個人的專才帶領更多人邁向多元的財商領域，您可以從每一位作者的文字和他們的參與過程之中，學習到財商實踐和應用的成功方法，原來可以這麼快、這麼簡單，其中的祕訣就由您親自細細地品味閱讀來從中體會發現！

房仲勝經（新版）精要

內容簡介

　　「沒看過這本書，別說你是專業的房仲人！沒看過這本書，別說你了解房仲！」

　　房仲是一種融合資訊與專業的服務業，決勝關鍵就在資訊的落差。
　　「消費者」如果知道仲介都在想什麼？
　　「房仲人」如果知道同業都在想什麼？
　　千萬獲利／千萬業績，到手就會是你的！

　　結合房地產界的兩大名師，彙整所有不動產與房仲相關的專業資訊，讓您徹底了解台灣房仲市場商機之版圖，一次滿足房仲從業人員對於產業、商機、競爭、行銷、生涯目標……等所有專業及所需的知識。
　　
　　不論是已入行的房仲從業人員、或是正想入門房仲產業的新鮮人，本書絕對是針對房仲業界人士所編著，唯一也是最完整的房仲實用寶典。一般想要買賣房屋與房仲過招的消費者，也須知己知彼，藉由本書了解房市（標的）與房仲（通路）之專業領域，讓您在買屋或賣屋時，更能得心應手，安心買賣好房子。
 

作者介紹

作者簡介

張欣民　

　　正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人

　　國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS)，於房仲領域曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理，並擔任金融研訓院講師及好房誌編輯總監之經歷，媒體稱他為「研展天王」。

　　現任：
　　天時地利不動產顧問公司總經理
　　消基會房屋委員會委員
　　士林社區大學房地產投資課程專任講師
　　中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
　　台北市不動產仲介公會公關主委
　　中國土地改革協會文宣主委

　　著作及專欄：
　　《房仲勝經-縱橫億萬商機》
　　《跟著專家買房子》
　　《這樣買房會增值》
　　《房市日光大道》
　　今周刊官網名人專欄
　　雅虎Yahoo房地產專家專欄

　　臉書粉絲專頁：www.facebook.com/chang.hsinming
　　個人部落格：victor-chang.blogspot.tw

范世華  

　　房地產暨金融理財專業講師、作家

　　「智庫雲端」發行人，從事財金與房地產領域逾20年經歷，具有銀行、保險、房地產及財富管理等全方位之實務經驗，輔導各家房仲業務及新人訓練，於清華大學-自強基金會與青創會講授不動產及金融領域課程，為管理雜誌評選之全國500大講師。

　　著作：
　　《房仲勝經-縱橫億萬商機》
　　《房市房事！搞懂人生財富最大條的事》
　　《為什麼？你賺不到我的錢》
　　《就靠房市躺著賺》
　　《是誰在決定房價？》
　　《房事的祕密》

　　臉書粉絲專頁：www.facebook.com/tttks
 

目錄

前言一千變萬變，房仲領域不變的精要
序一為房屋的買賣交易牽成，百萬年薪的房仲入門

壹、市場競爭篇
一、從「田埂到馬路、平地起高樓」的台灣房仲業發展
1. 台灣房仲市場的蛻變與成長
2. 房仲業目前面臨的挑戰
3. 房仲業未來發展大趨勢

二、定調市場「買賣交易」之不動產經紀制度
1. 房地產的交易制度與通路管理
2. 房仲業的委託買賣標的
3. 房仲經營模式之變革與彼此之較勁

三、房仲業的服務與業務經營模式
1. 房仲業的產業特性
2. 房屋仲介業到底在做些什麼工作？
3. 房仲業的社會競爭與社會地位

四、媒體廣告與人才通路之競爭
1. 廣告行銷搶鋒頭-品牌房仲大打知名度宣傳戰
2. 從實體店面到虛擬通路的戰爭
3. 房仲搶人大作戰
4. 房仲服務之報酬與待遇

貳－業務實戰篇
五、認識產權與專業名詞術語
1. 對於商品標的必備的專業知識
● 不動產於法令上的身分證明－所有權狀
● 不動產產權的公開資訊－謄本
● 房地產之「計價」與「計量」單位
2. 房仲常用之專有名詞術語
  　　 ● 市場專有名詞
  　　 ● 業務常用術語-行話

六、房地產行銷與業務技巧
1. 美麗的騙局或是善意的謊言
2. 開發不是為屋主賣房子，銷售才是！
3. 銷售不是為買方找房子，開發才是！
4. 話術的層次在於說故事的能力
5. 皆大歡喜的滿趴服務費

七、房仲人員的人脈與交際網絡
1. 深刻的印象比名片更重要，讓客戶介紹客戶
2. 銀行房貸業務員的客戶，也是房仲的潛在客戶
3. 尊重代書的專業，擁有穩固的靠山
4. 同業不是敵人，同陣線是最佳戰友

八、 房仲從 0 到 100 的加速度
1. 房屋單坪售價的0到100，談市場、說價格
2. 房仲業務薪獎的0到100，談職涯、講目標
3. 成交效率的加分進行式
4. 房仲夢想職涯的成功未來式

【附錄】
 合約範本
不動產委託銷售契約書範本
不動產委託銷售契約書簽約注意事項
不動產標的現況說明書
要約書範本
要約書簽約注意事項
成屋買賣契約書範本
成屋買賣契約書範本簽約注意事項
 

序

前言

千變萬變，房仲領域不變的精要

　　一本著作要在現今閱讀市場能夠受到矚目非常不容易，而又要能在專業的領域受到肯定奉為經典更是不易。2013年初版《房仲勝經-縱橫億萬商機》一書，時正台灣房市紛亂變局的年代，多空交戰、大起大落，因為市場環境、政策、金融……等等的變數而震盪，房仲業洗煉了多少人才？又有多少人在這些震盪之下進進出出？可是不論不動產的法規、政策、稅制、金融……如何變化，房地產仲介的從業人員，在房地產交易市場的這一塊領域，有一些作業上的必要知識與業務上的智慧，是永遠不會變的，即便未來市場的遊戲規則政府還會怎麼再變，這些房仲勝經的內容精要，絕對是你非懂不可的！

　　房仲因為品牌競爭，各家各有各的教育理念，但是就房地產的買賣交易、市場服務、業務領域的學習這一塊，整體業界仍缺乏一套共通的知識庫，自《房仲勝經-縱橫億萬商機》出版之後，這本書不僅提供從業人員實力精進的進修內容，也成為各中小品牌房仲新鮮人的必修寶典，發行不到２年市場即銷售殆盡，然而因應時事多變，相關數據之新增統計資訊內容增訂及編修不易，遲遲未能再版，即使迄今因為諸多法令政策一改再改，發展趨勢和各項市場數據一再新增多變，房仲這個產業每年、每月還是一直不斷都有新人、新血的加入，因此仍有許多消費者與業界人士對於本書內容價值之肯定，不斷反應期待再版之渴求。

　　現在，新版的《房仲勝經》，我們排除掉法規、政策、可由網路彙整查詢……或與時間影響而有變數的資訊，保留所有不被時事、法規、政策所左右影響的精要內容，將房仲業務與房屋買賣交易最精華的內容整理編輯，去蕪存菁，更精簡的呈現，讓您可以用更薄、更省的預算來買到它，獲得全新最精闢、實用的房地產買賣知識學習。

序

為房屋的買賣交易牽成，百萬年薪的房仲入門

　　房屋仲介這一項產業，說正格的，可是非常競爭而且殘酷現實的一個業務生態，因為以獎金制度的分析來說，房仲的薪資結構，是由房屋成交的價金之中，抽取一部分的比例做為服務費的報酬，因此若沒有房屋委託銷售的案件出售成交，就沒有任何一毛錢的營收可言。況且房仲業是沒有週邊商品可言的，營業的目的就是為了服務房屋的買賣，不是「成交」、就是「沒成交」。

　　結果不是 0 分、就是 100 分。　

　　「成交」是指自己真的促成了買賣；而「沒成交」則有很多可能，比方說屋主不賣了、一般約屋主自己賣掉了或是其他同業賣掉了。

　　因為現實的結果不是滿分就是零分，成王敗寇、贏者全拿的競爭環境之下，房仲業務為了生存，也必須要面對現實，尤其是在加盟店或是成熟的高專業務身上，在沒有保障底薪的條件下，所有競爭過程中的任何目的及手段，就是完全為了自己的案件成交去舖路，一切以達成業績冒泡的最終目標，否則一切都是零。

　　也就因為如此，傳統房仲在業務人員之間，普遍彌漫著所謂「藏步」的習性，將自己的本事和業務技巧暗自隱藏，不輕易的教導別人，因為同樣在 0 與 100 的競爭生態之下，教會了別人，結果讓別人賣掉房子成交了，是別人賺走了 100，自己反而是 0 了。所以為什麼常常聽一些過來人說，房仲業不好做，新人陣亡率和淘汰率非常高，其實就是這樣，因為資源都掌控在老鳥的手上。但是仍然有前仆後繼的新人不斷躍躍欲試，在一整群的砲灰之中，只有少數幾個可以吸取到養料，冒出頭來綻放花朵。

　　房仲業在台灣一路發展下來已不下三十年了，可是卻一直都沒有一套真正完整的房仲人才培育養成的學科知識，新人進入房仲領域，每一個人都得要從零自己摸索，沒有真正統合的一套傳承系統，常常有人探索依靠旁門左道以不好的方式去達成個人的目的，只要有一兩個不肖的作為導致消費者的權益受損，就會影響消費者對於仲介的整體印象，壞了業界的風評。

　　而仲介的基本教育就已經如此紛亂了，菜鳥沒有任何產業領域的知識庫可以依循，更何況是一般消費者，能夠接觸到的房地產訊息，也可能僅按道聽塗說的拼圖方式，自己一塊一塊拼湊出似是而非的房地產觀念，往往反而因此無法綜觀市場的全貌，在買賣房地產的過程中，也無法真如預期得到良好的結果。

　　因此本書就要為房仲產業市場，完整的理出一套脈絡與規則，讓有心加入房仲業的新鮮人得以學習正規的仲介教育，專業的從業人員可以深入窺探市場的競爭版圖，也讓一般消費者能夠真正認識－房仲產業。